Powoli wycofuję się z nieruchomości

Powoli wycofuję się z nieruchomości. Dlaczego?

O tym za chwilę.

Na wstępie chciałbym jednak zaznaczyć, że nie jestem wielkim znawcą tego rynku. To, że się z niego zamierzam w części wycofać, nie oznacza od razu wielkiego załamania. Liczę, że może coś się jeszcze ostanie na tych zgliszczach 😉

Dziadkowizny się nie sprzedaje.

W prawdzie te nieruchomości, o których myślę to raczej moje zakupy, funkcjonuje takie powiedzenie, że dziadkowizny się nie sprzedaje. Jakoby słuszne, bo zakłada w swojej istocie bardzo długie inwestowanie, w horyzoncie, który obejmował swoim zasięgiem wiele pokoleń. Pozwalało to na zgromadzenie majątku wielu rodzin, jaki w żadnej innej formie nie miałby szans przetrwać.

Jestem cierpliwym inwestorem ale nawet w moim przypadku kilka pokoleń to trochę za długo by się ustawiać pod taki horyzont. Szczególnie, że nawet nieruchomości, a konkretnie mieszkania na wynajem, jakie mam na myśli, to nie musi być zawsze udana inwestycja. Są pewne warunki rynkowe, które sprawiają, że najem nie musi być opłacalny (myślę nawet, że to dosyć częste) oraz, że można stracić na samej cenie nieruchomości.

Co nauczyło mnie ostatnie 5 lat wynajmowania

• Nie poczujesz zanim nie spróbujesz.

  Uwielbiam nieruchomości. To one w dużym stopniu nauczyły mnie inwestować. Pokazały czym są regularne wpływy i że zmiana ceny samej nieruchomości ma drugorzędne znaczenie. Jeżeli jesteś spekulantem to musisz choć raz poczuć jaki spokój mogą dawać stałe comiesięczne wpływy z czynszów. Być może zmienisz zdanie o tym, który rynek jest dla Ciebie najlepszy 😉 Gdy ja rozpocząłem przygodę z wynajmem, w dużym stopniu przestałem się napinać na szybkie zyski na giełdzie. W efekcie obie inwestycje na tym skorzystały 🙂

• Każdy rynek ma swoją specyfikę.

  Na giełdzie sprawdza się zasada kupuj drogo, sprzedaj jeszcze drożej. W nieruchomościach, jeżeli przepłacisz na początku, to trudno ci będzie sprostać oczekiwaniom niskich cen Twoich najemców. Liczy się więc umiejętność dostrzeżenia wartości danej nieruchomości, w sytuacjach, gdzie być może inni jej nie widzą. Bardzo przydaje się też sztuka komunikacji i negocjacji.

• Specjalizacja i profesjonalizm.

  Trochę poznałem czym jest wynajem osobom na studiach oraz młodym, pracującym, ale nie mam pojęcia o specyfice wynajmu powierzchni pod np. salony sukien ślubnych. Co więcej nie próbuje się tym zajmować. Stawiam na wąską specjalizację i znajomość potrzeb moich klientów.

• Inwestowanie, a nie spekulacja.

  Znam osoby, które sobie świetnie radzą na flipach. Nie wiem, być może spróbuję, choć ciężko mi się przekonać 😉

• Timing to podstawa także w nieruchomościach.

  Swoje mieszkanie kupiłem w 2012. Czekałem aż rynek się przesypie, dodatkowo wynegocjowałem cenę myślę około 10-15% poniżej rynku. To był też czas, kiedy stopy procentowe były jeszcze względnie wysokie. WIBOR 3M wynosił 5,11%. Marżę banku “wychodziłem” sobie na poziomie 1,2 (0 prowizji i bez ubierania w inne produkty). Później WIBOR 3M spadł do 1,7%, a oprocentowanie mojego kredytu wynosi dzisiaj 2,88% (śmiesznie mało). To zupełny przypadek, nie wiedziałem, że to tak działa. Choć zaznaczam, że nawet wtedy w 2012 roku rozpiętość ofert była ogromna. Nawet do 2,8% o ile dobrze pamiętam.

  

Banki potrafią kroić. Dzisiaj trzeba jeszcze bardziej na to uważać. Słaby rynek, kolejne fuckupy skok-ów i podatek bankowy sprawiły, że instytucje finansowe jak powietrza szukają zysków, które mogą zaksięgować na tu i teraz. Także be careful. Jeśli sam nie dokładnie wiesz jak to działa, konsultuj swoje umowy z zaufanymi osobami.

Jeśli dzisiaj weźmiesz kredyt na niekorzystnych dla siebie warunkach, to za 5 lat, gdy stopy pójdą do góry (a pewnie pójdą), nie licz na to, że bank będzie chciał renegocjować z Tobą marże. To samo tyczy się frankowiczów, którzy wzięli na siebie zbyt wiele ryzyk.

6. Zawsze można lepiej.

Jak na początkującego Landlorda myślę, że wyszło mi to całkiem nieźle, choć zawsze można lepiej. Dzisiaj pewnie szukałbym rentowności powyżej 10%.

Reorganizacja aktywów

Tak jak sobie policzyłem, to jeśli uda się mi się zrealizować moje transakcje po cenach jakie zakładam, to będzie względnie dobrze. Jeśli natomiast nie sprzedam i okazałoby się, że przespałem odpowiedni moment (taki scenariusz w mojej głowie, w którym za 2 lata stopy rosną, ceny mieszkań ponownie pikują w dół), to może się okazać, że np. mam ogromny problem ze znalezieniem kupca po cenach jakie by mnie satysfakcjonowały albo zostaję z tą inwestycją na kolejne 10 lat.

Timing wyjścia także ma znaczenie.

Powody wyjścia

Oto kilka faktów, które sprawiają że tracę długoterminowy sens inwestycji w mieszkania na wynajem:

• W 7 lat po załamaniu rynku z 2009 roku, mimo bardzo niskich stóp procentowych, ceny na rynku wtórnym dalej szorują dno. Cały popyt widocznie poszedł na rynek pierwotny w mieszkania z programu MDM. Pytanie co się stanie, gdy za 2 lata stopy zaczną iść w górę, a warunki do inwestowania przestaną być “sprzyjające”?

 Źródło: http://nieruchomosci.pb.pl/ceny-mieszkan

• Banki ograniczyły akcję kredytową. Z drugiej strony cały potencjał niskich stóp procentowych wykorzystały, by podnieść swoje marże na kredycie, przez co dla kredytobiorcy, finansowanie w dalszym ciągu nie jest tak tanie jakby mogło się wydawać. Długoterminowo największy wpływ na ceny nieruchomości ma dostępność kredytu i wskaźnik LTV, czyli czy to banki zechcą finansować nam 100, 110, czy nawet 120% wartości nieruchomości, tak jak kiedyś? Nie spodziewam się w tej kwestii przełomu w najbliższych latach.
• Nowe inicjatywy rządowe, czyli tzw program Mieszkanie+, zakładający wybudowanie około 30 tys mieszkań czynszowych z czynszem o kilkadziesiąt proc. niższym od komercyjnego. Więcej informacji TU i TU.
• Szybkie czasy nam się zrobiły. To już nie to co kiedyś. Wiele branż jest z dnia na dzień wywracanych do góry nogami, bo wchodzą nowe innowacyjne firmy z ogromną przewagą technologiczną i gigantycznym finansowaniem (patrz UBER). Nie przekonują mnie już argumenty, że “ludzie zawsze będą potrzebowali gdzieś mieszkać” do tego, by kupować mieszkania za 0,5 mln zł na kredyt i zarzynać się do końca życia. Znam lepsze rozwiązania, na to by zrealizować te same cele, które myślę że będą się powoli upowszechniać.
• Coraz więcej szkoleń, coraz więcej szkolących z zakresu nieruchomości. Nabieram podejrzeń 😉
• Mam już lepsze alternatywy dla inwestycji w mieszkania na wynajem.

Temat szeroki jak rzeka. Mam nadzieję, że mój przyszły kupujący nie czyta tego artykułu i pewnie za kilka dni ukryję jego większą część 😉

Dotykam wielu wątków i mam świadomość, że pewnie bardziej rozbudzam Twoją ciekawość niż ją gaszę. Zapraszam zatem do wyrażania swoich opinii w komentarzach. Czekam na Twoje wpisy 🙂

Pozdrawiam!

Form_etfy_post

Czekasz na więcej?
Jeśli tak to zarejestruj się na Darmowy Newsletter, by otrzymywać powiadomienia o najnowszych artykułach i video na blogu.

Imię

Email